Istilah dalam Perizinan

 

Berikut ini adalah beberapa istilah yang digunakan dalam perizinan real estate Development

  1. Peruntukan adalah ketetapan guna fungsi ruang dalam lahan/lingkungan tertentu yang ditetapkan dalam rencana kota. Peruntukan lokasi ini menentukan jenis-jenis bangunan yang dapat didirikan pada lokasi tersebut.
  2. Bangunan Tunggal adalah bangunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping dan belakang.
  3. Bangunan Deret/ Rapat adalah bangunan yang diperbolehkan rapat dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping.
  4. GSJ (Garis Sempadan Jalan) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota.
  5. GSB (Garis Sempadan Bangunan) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan kearah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota.
  6. Jarak Bebas Samping adalah ruang terbuka minimal pada sisi samping bangunan terhadap GSB dan batas perpetakan/ pekarangan, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.
  7. Jarak Bebas Belakang adalah ruang terbuka minimal pada sisi belakang bangunan terhadap batas pekarangan dengan panjang ruang tertentu, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.
  8. KDB (Koefisien Dasar Bangunan) adalah angka prosentase perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan.
  9. KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan.
  10. Perpetakan atau Kapling adalah bidang tanah yang ditetapkan ukuran dan batas-batasnya sebagai satuan-satuan yang sesuai dengan rencana kota.
  11. Daerah Perencanaan adalah bagian lahan/ pekarangan yang terletak dalam satuan perpetakan atau terletak didalam batas-batas perpetakan dan atau dibelakang GSJ.
  12. Ketinggian Bangunan adalah jumlah lapis bangunan yang dihitung dari dari permukaan tanah atau dari lantai dasar bangunan.
  13. Bangunan Rendah adalah bangunan dengan ketinggian bangunan sampai dengan 4 lapis.
  14. Bangunan Sedang adalah bangunan dengan ketinggian bangunan 5 sampai dengan 8 lapis.
  15. Bangunan Tinggi adalah bangunan dengan ketinggian bangunan diatas 8 lapis.
  16. Peruntukan Wisma adalah jenis peruntukan lokasi tanah/ lahan yang dapat didirikan bangunan untuk penggunaan rumah/ tempat tinggal. Jenis peruntukan Wisma dapat berupa jenis peruntukan :

–  WBS (Wisma Besar, atau

–  WSD (Wisma Sedang), atau

–  WKC (Wisma Kecil), atau

–  WTm (Wisma Taman), atau

–  WFL (Wisma Flat),

–  WSN (Wisma Susun), yang dapat didirikan Rumah Susun Murah, atau Apartemen, Condominium dengan ketinggian 4 lantai atau lebih sesuai batasan yang ditetapkan dan rencana kota.

  1. Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt) adalah jenis peruntukan tanah/ lokasi yang dapat didirikan bangunan Kantor/ Perkantoran atau sejenisnya.
  2. Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd) adalah jenis peruntukan tanah/ lokasi yang dapat didirikan bangunan Toko/ Pertokoan atau sejenisnya.
  3. Banyak jenis-jenis peruntukan lain, seperti WKT (Wisma Kantor), WDG (Wisma Dagang), KIN (Karya Industri), KPG (Karya Pergudangan), SPD (Suka Sarana Pendidikan), SSK (Suka Sarana Kesehatan), SRO (Suka Rekreasi dan Olah Raga),PHT (Penyempurna Hijau Taman), dsb.

Permasalahan Perizinan Indonesia

Merefer ulasan Majalah Properti Indonesia (8 Mei 2017), terdapat beberapa point yang menjadi permasalahan perizinan di Indonesia, di antaranya: pengertian tanah terlantar yang belum terdefinisi, waktu dan birokrasi perijinan dan tatacara pembebasan lahan.

Menyangkut waktu dan perizinan, realisasi proses investasi kebanyakan melewati target waktu dari prosedur investasi, bahkan waktu terlama dalam proses perijinan AMDAL lingkungan dan lalu lintas antara 2 tahun sampai 6 tahun. Permasalahan ini akibat proses birokrasi perizinan yang melibatkan terlalu banyak dinas dan instansi. Penjelasan Berdasarkan Permen PUPR dimaksud, IMB harus dilampiri oleh beberapa persyarata, seperti Surat permohonan IMB dan form data pemohon serta Surat pernyataan yang terdiri dari 7 surat (terkait dengan legalitas tanah, keandalan bangunan, serta kompetensi dari para penyedia jasa), serta dilampiri oleh keterangan Rencana Kota (KRK) dan hasil kajian AMDAL dalam hal bangunan tidak sederhana dan bangunan khusus.

Syarat Perijinan

Sampai saat ini untuk memenuhi berbagai Syarat Perizinan masih harus mengisi formulir sebanyak 37 hingga 42 form, termasuk membutuhkan 24-30 jenis permohonan serta kunjungan lokasi yang masih harus dilakukan berulang kali, sehingga biaya perijinan menjadi besar.

Perijinan Atas Proyek Properti

MPI menyoroti saat ini terdapat 48-52 item perijinan dengan waktu penyelesaian mencapai kurang lebih mencapai dua tahun, sehingga mengakibatkan realisasi investasi menjadi terhambat, pasar berubah serta izin awal sudah kadaluarsa sebelum prosedur lengkap.

Berdasarkan Inpres No 3/2016 tentang penyeder hanaan perijinan pembangunan perumahan, Presiden telah mengintruksikan kepada 6 Menteri, Gubernur. Dan Bupati/ Walikota untuk menyederhanakan perizinan.

Menteri PUPR telah menerbitkan PERMEN PUPR No. 5/PRT/M/2016 tentang IMB gedung yang mengatur penyederhanaan persyaratan, prosedur, dan jangka waktu penerbitan IMB. Permen tersebut telah disosialisasikan ke seluruh provinsi.Sedangkan perijinan lainnya seperti izin gang guan, izin lokasi, izin lingkungan, Amdal lalin, penyederhanaannya menjadi tugas dan kewenangan K/L terkait dan dikoordinasikan oleh mendagri.

Tumpang tindihnya aturan membuat sejumlah pengembang merasa proses perijinannya dihambat atau dipersulit. Apalagi tidak semua investor atau pengusaha yang memahami aturan perijinan/hukum.

Hal ini akhirnya sering membuat investor ragu untuk berinvestasi. Penjelasan Berdasarkan Inpres No. 3/2016 tentang penyeder hanaan perizinan pembangunan perumahan, Presiden telah menginstruksikan kepada Menteri Dalam Negeri untuk melakukan penyederhanaan kebijakan, persyaratan, dan proses penerbitan Izin Gangguan, antara lain; mendorong Gubernur, Bupati/Walikota untuk segera mendelegasikan kewenangan terkait perizinan pembangunan perumahan kepada Pelayan an Terpadu Satu Pintu (PTSP).

Pembebasan Lahan dan Peraturan Tata Ruang

Permasalahan yang sering dikeluhkan adalah masih adanya RTRW yang dijadikan dasar perizinan atau menjadi rujukan dalam berbagai peraturan, penyesuaian tata ruang membutuhkan waktu yang lama, masih belum adanya RRTR dan/atau RDTR sehingga tidak ada yang menjadikannya landasan utama dalam prosedur perizinan.

Penjelasan Berdasarkan UU No. 26/2007 tentang penataan ruang, peran masyarakat antara lain adalah dalam bentuk berpartisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang. Berdasarkan Permen PU No. 16/PRT/M/2009, prosedur penyusunan RTRW Kebupaten/ Kota dilakukan melalui pelibatan pemangku kepentingan di tingkat kabupaten/kota.

 

sumber/ repost from: Majalah Properti Indonesia

 

Perizinan Rumah Tinggal

Untuk rumah tinggal, satu-satunya izin yang dibutuhkan adalah Izin Mendirikan Bangunan. Yang perlu disiapkan untuk Izin dari Rumah Tinggal adalah dokumen yang terkait dengan kepemilikan tanah yakni Sertifikat Hak milik:

Sesuai dengan Peraturan Menteri PUPR No 5 Tahun 2016, izin diberikan pemerintah pada saat pemilik bangunan memenuhi persyaratan administratif dan teknis.

Pada kawasan perumahan yang telah dikembangkan baik oleh swasta maupun pemerintah, Izin Site Plan telah keluar sebelum rumah dibangun (developed).

Selengkapnya daftar dokumen pengajuan izin untuk IMB Rumah Tinggal adalah sebagai berikut:

  1. Fotocopy status kepemilikan tanah (HGB/ SHM/ Sewa/ Jual Beli)
  2. Surat Kuasa bermaterai (apabila diurus orang lain)
  3. Foto Copy KTP pemohon
  4. Fotocopy PBB (STTS) tahun terakhir
  5. Gambar Rencana  (Peta situasi, Denah, Tampak, Potongan dan detail yang diperlukan)
  6. Surat pernyataan izin tetangga
  7. Perhitungan konstruksi (jika lebih dari 3 lantai)
  8. Fotokopi SK IPPT