Memulai Sebuah Development dan Bagaimana Perizinannya

Apabila mempunyai rencana development di sebuah kawasan baru yang perlu diperhatikan adalah jenis peruntukan berdasarkan rencana tata ruang wilayah (RTRW) serta peraturan zonasi dalam detail rencana tata ruang (RDTR) daerah.

Sebelum mendesain dan menghitung profit and loss sebaiknya pemilik proyek melakukan observasi tentang arahan kebijakan tata ruang lewat pengajuan surat KRK dari daerah. Jika development direncanakan dengan area luas lantai yang besar, maka sebaiknya ikut juga mengajukan permohonan rekomendasi KKOP dari otorita bandara terdekat untuk mendapatkan kepastian tentang batasan ketinggian bangunan.

Dari sini kita dapat melihat lebih detail tentang peluang dan batasan yang dapat kita kembangkan dalam feasibility study.

Setelah membuat design and development baru kemudian pengembang mengajukan Izin Pemanfaatan Ruang (IPR). Sebagian daerah seperti Kota Tangerang, menerbitkan surat IPPT atau Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah berbarengan dengan pengesahan gambar Site Plan.

Untuk mendapatkan IPR atau IPPT, yang diperlukan adalah: KRK atau Advice Planning, Izin Prinsip dari Kepala Daerah, Izin Prinsip Penanaman Modal dari Dinas Penanaman Modal daerah.

Izin Mendirikan Bangunan dapat diproses setelah mendapat IPPT dan dilengkapi dengan rekomendasi teknis:

  1. Izin Lingkungan dan Pengesahan AMDAL dari Badan Lingkungan Hidup
  2. Rekomendasi Andalalin dari Dinas Perhubungan
  3. Rekomendasi Peil Banjir atau keterangan penataan drainase dari dinas PUPR.

Rekomendasi dari instansi lain diperlukan juga apabila diminta dalam sidang pertimbangan oleh dinas perizinan daerah.

Setelah semua dokumen teknis dilengkapi, gambar rencana akan dikaji kembali oleh tim teknis perizinan (dalam hal ini dari DPMPTSP, atau dinas penanaman modal dan perizinan satu pintu).

Pembangunan baru bisa dilaksanakan setelah ada IMB atau bisa saja dikeluarkan terlebih dahulu Izin Pendahuluan (IP) IMB.

 

Selengkapnya dapat dilihat pada tautaan mengenai proses perizinan.

 

Advertisements

Masterplan dan Siteplan di Kabupaten Tangerang

Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dibuat untuk lahan yang luasnya lebih dari 50 (lima puluh hektar) berdasarkan Izin Pemanfaatan Ruang dan atau Izin Lokasi yang telah diperoleh, serta disahkan oleh Bupati, yang mencakup semua fungsi kegiatan rencana dan dilengkapi zoning lahan efektif prasarana, saran dan utilitas.

Rencana Tapak Rinci (Site Plan) dibuat untuk lahan yang luasnya sampai dengan 50 (lima puluh hektar) berdasarkan kepada bukit kepemilikan lahan yang sah dan tidak boleh melebihi luasan lahan dalam Izin Pemanfaatan Ruang dan atau Izin Lokasi, serta disahkan oleh Kepala Dinas, yang menggambarkan bangunan, luas persil sesuai tipe bangunan, peletakan masa bangunan dan rencana peletakan prasarana, sarana dan utilitas.

Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) yang telah disahkan, selanjutnya harus dibuat Rencana Tapak Rinci (Site Plan) pada setiap bagian pengembangan kawasan dan pemanfaatan lahannya harus sesuai dengan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dimaksud

Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master plan) terdiri dari Surat Keputusan Pengesahan dan Gambar Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan.

 

Prasarana, Sarana dan Utilitas

a. Prasarana, antara lain :

  1. jaringan jalan;
  2. jaringan saluran pembuangan air limbah;
  3. Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL);
  4. tempat penampungan air/folder/tandom;
  5. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
  6. Tempat Pembuangan Sampah (TPS).
  7. Sarana, antara lain :
  8. Sarana perniagaan/pebelanjaan;
  9. Sarana Pelayanan Umum dan Pemerintahan;
  10. Sarana Pendidikan;
  11. Sarana Kesehatan;
  12. Sarana Peribadatan;
  13. Sarana Rekreasi dan Olah raga;
  14. Sarana Pemakaman;
  15. Sarana Kantin
  16. Sarana Kawasan Perumahan Bagi Pekerja/buruh/mess karyawan;
  17. Sarana Pertamanan dan Ruang Terbuka Hijau;
  18. Sarana Parkir; dan
  19. Sarana tempat atau ruang untuk pedagang informal/pedagang kaki lima dan/atau usaha mikro kecil dan menengah.

b. Utiltas, antara lain :

  1. jaringan air bersih;
  2. jaringan listrik;
  3. jaringan telepon;
  4. jaringan gas;
  5. jaringan transportasi (termasuk halte dan/atau sub terminal);
  6. pemadam kebakaran; dan
  7. sarana penerangan jalan umum

 

Isi dari Masterplan

Gambar Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) paling sedikit harus memuat :

  1. tata letak peruntukan lahan;
  2. ketentuan Garis sempadan dan jarak bebas minimum antar gedung sesuai peraturan perundang undangan;
  3. rencana pembangunan jaringan jalan kawasan dengan lebar Ruang Milik Jalan (Rumija) atau Right Of Way (ROW) sesuai dengan ketentuan perundang undangan;
  4. sirkulasi yang menggambarkan akses keluar masuk bangunan.
  5. nama pemohon dan atau badan hukum, objek dan lokasi kegiatan;
  6. peta orientasi lokasi, arah mata angin dan skala serta legenda peta;
  7. pemanfaatan ruang/jenis kegiatan;
  8. nama Pejabat yang mengesahkan; dan
  9. kolom paraf untuk pejabat pemeriksa dan pejabat yang menyetujui.

(3) Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) digambar warna dengan skala paling sedikit 1 : 5000 dan diperbanyak 5 (lima) rangkap yang merupakan asli dengan ukuran kertas menyesuaikan.

(4) Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditandatangani oleh Bupati.

(5) Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) yang disahkan, dievaluasi kembali paling lambat 3 (tiga) tahun sekali

Persyaratan

Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) Meliputi :

  1. formulir permohonan pengesahan Revisi Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) Kepada Bupati melalui Kepala Dinas, ditandatangani diatas materai oleh pemohon;
  2. foto copy KTP pemohon;
  3. foto copy akte pendirian perusahaan dan surat pengesahannya dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia bagi pemohon yang berbadan hukum yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang;
  4. foto copy Izin Pemanfaatan Ruang dan atau Izin Lokasi;
  5. peta lokasi tanah yang dimohon;
  6. gambar pra Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dengan skala paling sedikit 1: 5000 pada kertas yang dicetak warna beserta softcopynya.

Mekanisme

  1. Pemohon mengajukan permohonan Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dengan melampirkan persyaratan sebagiamana tersebut pada Pasal 6, kepada Bupati melalui Kepala Dinas;
  2. permohonan sebagaimana dimaksud dalam huruf a, dilakukan pemeriksaan administrasi terhadap kelengkapan persyaratan Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan);
  3. dalam hal berkas permohonan dinyatakan tidak lengkap sesuai persyaratan administrasi, maka berkas dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi;
  4. dalam hal berkas permohonan dinyatakan lengkap secara administratif, selanjutnya didaftar /diregistrasi dan dibuatkan tanda terima berkas;
  5. setelah berkas didaftarkan, dilakukan pemeriksaan dan penelitian oleh Tim Teknis Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dan dilanjutkan dengan peninjauan lapangan (survei);
  6. hasil peninjauan lapangan sebagaimana dimaksud dalam huruf e dituangkan dalam Berita Acara Peninjauan Lapangan (BAPL);
  7. berdasarkan hasil pemeriksaan dan peninjauan lapangan dilakukan pembahasan gambar Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) antara Tim Teknis Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) dengan pemohonan;
  8. apabila gambar Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) telah sesuai dengan ketentuan, maka selanjutnya diperbanyak 5 (lima) rangkap yang merupakan asli dan ditandatangani pemohon;
  9. Tim Teknis Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) membuat draft Keputusan Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan);
  10. draft Keputusan Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) sebagaimana dimaksud pada huruf I beserta lampiran gambar Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) sebagaimana dimaksud pada huruf h, selanjutnya disampaikan kepada Kepala Dinas kemudian diajukan kepada Bupati untuk mendapatkan tanda tangan pengesahan;
  11. Keputusan Pengesahan Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) beserta gambar kemudian diberikan penomoran dan diserahkan kepada pemohon.

(2) Tim Teknis Rencana Tapak Garis Besar (Master Plan) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh sekretaris Daerah

 

Source: Peraturan Bupati Tangerang No. 28 Tahun 2014

Istilah dalam Perizinan

 

Berikut ini adalah beberapa istilah yang digunakan dalam perizinan real estate Development

  1. Peruntukan adalah ketetapan guna fungsi ruang dalam lahan/lingkungan tertentu yang ditetapkan dalam rencana kota. Peruntukan lokasi ini menentukan jenis-jenis bangunan yang dapat didirikan pada lokasi tersebut.
  2. Bangunan Tunggal adalah bangunan yang harus memiliki jarak bebas dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping dan belakang.
  3. Bangunan Deret/ Rapat adalah bangunan yang diperbolehkan rapat dengan batas perpetakan atau batas pekarangan pada sisi samping.
  4. GSJ (Garis Sempadan Jalan) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kota.
  5. GSB (Garis Sempadan Bangunan) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan kearah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kota.
  6. Jarak Bebas Samping adalah ruang terbuka minimal pada sisi samping bangunan terhadap GSB dan batas perpetakan/ pekarangan, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.
  7. Jarak Bebas Belakang adalah ruang terbuka minimal pada sisi belakang bangunan terhadap batas pekarangan dengan panjang ruang tertentu, yang harus dipenuhi sesuai jenis peruntukan dalam rencana kota.
  8. KDB (Koefisien Dasar Bangunan) adalah angka prosentase perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan.
  9. KLB (Koefisien Lantai Bangunan) adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai bangunan terhadap luas perpetakan atau luas daerah perencanaan.
  10. Perpetakan atau Kapling adalah bidang tanah yang ditetapkan ukuran dan batas-batasnya sebagai satuan-satuan yang sesuai dengan rencana kota.
  11. Daerah Perencanaan adalah bagian lahan/ pekarangan yang terletak dalam satuan perpetakan atau terletak didalam batas-batas perpetakan dan atau dibelakang GSJ.
  12. Ketinggian Bangunan adalah jumlah lapis bangunan yang dihitung dari dari permukaan tanah atau dari lantai dasar bangunan.
  13. Bangunan Rendah adalah bangunan dengan ketinggian bangunan sampai dengan 4 lapis.
  14. Bangunan Sedang adalah bangunan dengan ketinggian bangunan 5 sampai dengan 8 lapis.
  15. Bangunan Tinggi adalah bangunan dengan ketinggian bangunan diatas 8 lapis.
  16. Peruntukan Wisma adalah jenis peruntukan lokasi tanah/ lahan yang dapat didirikan bangunan untuk penggunaan rumah/ tempat tinggal. Jenis peruntukan Wisma dapat berupa jenis peruntukan :

–  WBS (Wisma Besar, atau

–  WSD (Wisma Sedang), atau

–  WKC (Wisma Kecil), atau

–  WTm (Wisma Taman), atau

–  WFL (Wisma Flat),

–  WSN (Wisma Susun), yang dapat didirikan Rumah Susun Murah, atau Apartemen, Condominium dengan ketinggian 4 lantai atau lebih sesuai batasan yang ditetapkan dan rencana kota.

  1. Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt) adalah jenis peruntukan tanah/ lokasi yang dapat didirikan bangunan Kantor/ Perkantoran atau sejenisnya.
  2. Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd) adalah jenis peruntukan tanah/ lokasi yang dapat didirikan bangunan Toko/ Pertokoan atau sejenisnya.
  3. Banyak jenis-jenis peruntukan lain, seperti WKT (Wisma Kantor), WDG (Wisma Dagang), KIN (Karya Industri), KPG (Karya Pergudangan), SPD (Suka Sarana Pendidikan), SSK (Suka Sarana Kesehatan), SRO (Suka Rekreasi dan Olah Raga),PHT (Penyempurna Hijau Taman), dsb.

Permasalahan Perizinan Indonesia

Merefer ulasan Majalah Properti Indonesia (8 Mei 2017), terdapat beberapa point yang menjadi permasalahan perizinan di Indonesia, di antaranya: pengertian tanah terlantar yang belum terdefinisi, waktu dan birokrasi perijinan dan tatacara pembebasan lahan.

Menyangkut waktu dan perizinan, realisasi proses investasi kebanyakan melewati target waktu dari prosedur investasi, bahkan waktu terlama dalam proses perijinan AMDAL lingkungan dan lalu lintas antara 2 tahun sampai 6 tahun. Permasalahan ini akibat proses birokrasi perizinan yang melibatkan terlalu banyak dinas dan instansi. Penjelasan Berdasarkan Permen PUPR dimaksud, IMB harus dilampiri oleh beberapa persyarata, seperti Surat permohonan IMB dan form data pemohon serta Surat pernyataan yang terdiri dari 7 surat (terkait dengan legalitas tanah, keandalan bangunan, serta kompetensi dari para penyedia jasa), serta dilampiri oleh keterangan Rencana Kota (KRK) dan hasil kajian AMDAL dalam hal bangunan tidak sederhana dan bangunan khusus.

Syarat Perijinan

Sampai saat ini untuk memenuhi berbagai Syarat Perizinan masih harus mengisi formulir sebanyak 37 hingga 42 form, termasuk membutuhkan 24-30 jenis permohonan serta kunjungan lokasi yang masih harus dilakukan berulang kali, sehingga biaya perijinan menjadi besar.

Perijinan Atas Proyek Properti

MPI menyoroti saat ini terdapat 48-52 item perijinan dengan waktu penyelesaian mencapai kurang lebih mencapai dua tahun, sehingga mengakibatkan realisasi investasi menjadi terhambat, pasar berubah serta izin awal sudah kadaluarsa sebelum prosedur lengkap.

Berdasarkan Inpres No 3/2016 tentang penyeder hanaan perijinan pembangunan perumahan, Presiden telah mengintruksikan kepada 6 Menteri, Gubernur. Dan Bupati/ Walikota untuk menyederhanakan perizinan.

Menteri PUPR telah menerbitkan PERMEN PUPR No. 5/PRT/M/2016 tentang IMB gedung yang mengatur penyederhanaan persyaratan, prosedur, dan jangka waktu penerbitan IMB. Permen tersebut telah disosialisasikan ke seluruh provinsi.Sedangkan perijinan lainnya seperti izin gang guan, izin lokasi, izin lingkungan, Amdal lalin, penyederhanaannya menjadi tugas dan kewenangan K/L terkait dan dikoordinasikan oleh mendagri.

Tumpang tindihnya aturan membuat sejumlah pengembang merasa proses perijinannya dihambat atau dipersulit. Apalagi tidak semua investor atau pengusaha yang memahami aturan perijinan/hukum.

Hal ini akhirnya sering membuat investor ragu untuk berinvestasi. Penjelasan Berdasarkan Inpres No. 3/2016 tentang penyeder hanaan perizinan pembangunan perumahan, Presiden telah menginstruksikan kepada Menteri Dalam Negeri untuk melakukan penyederhanaan kebijakan, persyaratan, dan proses penerbitan Izin Gangguan, antara lain; mendorong Gubernur, Bupati/Walikota untuk segera mendelegasikan kewenangan terkait perizinan pembangunan perumahan kepada Pelayan an Terpadu Satu Pintu (PTSP).

Pembebasan Lahan dan Peraturan Tata Ruang

Permasalahan yang sering dikeluhkan adalah masih adanya RTRW yang dijadikan dasar perizinan atau menjadi rujukan dalam berbagai peraturan, penyesuaian tata ruang membutuhkan waktu yang lama, masih belum adanya RRTR dan/atau RDTR sehingga tidak ada yang menjadikannya landasan utama dalam prosedur perizinan.

Penjelasan Berdasarkan UU No. 26/2007 tentang penataan ruang, peran masyarakat antara lain adalah dalam bentuk berpartisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang. Berdasarkan Permen PU No. 16/PRT/M/2009, prosedur penyusunan RTRW Kebupaten/ Kota dilakukan melalui pelibatan pemangku kepentingan di tingkat kabupaten/kota.

 

sumber/ repost from: Majalah Properti Indonesia

 

Perizinan Rumah Tinggal

Untuk rumah tinggal, satu-satunya izin yang dibutuhkan adalah Izin Mendirikan Bangunan. Yang perlu disiapkan untuk Izin dari Rumah Tinggal adalah dokumen yang terkait dengan kepemilikan tanah yakni Sertifikat Hak milik:

Sesuai dengan Peraturan Menteri PUPR No 5 Tahun 2016, izin diberikan pemerintah pada saat pemilik bangunan memenuhi persyaratan administratif dan teknis.

Pada kawasan perumahan yang telah dikembangkan baik oleh swasta maupun pemerintah, Izin Site Plan telah keluar sebelum rumah dibangun (developed).

Selengkapnya daftar dokumen pengajuan izin untuk IMB Rumah Tinggal adalah sebagai berikut:

  1. Fotocopy status kepemilikan tanah (HGB/ SHM/ Sewa/ Jual Beli)
  2. Surat Kuasa bermaterai (apabila diurus orang lain)
  3. Foto Copy KTP pemohon
  4. Fotocopy PBB (STTS) tahun terakhir
  5. Gambar Rencana  (Peta situasi, Denah, Tampak, Potongan dan detail yang diperlukan)
  6. Surat pernyataan izin tetangga
  7. Perhitungan konstruksi (jika lebih dari 3 lantai)
  8. Fotokopi SK IPPT